Vraag & antwoord
Panen Vastgoed helpt Verenigingen van Eigenaren bij het beheer van hun vereniging. Om huidige bestuurders, huidige eigenaren en toekomstige eigenaren van dienst te zijn, hebben wij hieronder een selectie gemaakt van de meest gestelde vragen en antwoorden.
Het VvE-portaal (TwinQ)
Lukt inloggen niet, of bent u uw inlognaam of wachtwoord kwijt? Neem dan contact op met uw beheerder: mail naar info@panen.nl of rechtstreeks naar het e-mailadres van uw eigen beheerder (zie de teampagina).
Vermeld daarbij uw naam, adres en de naam van uw VvE. U ontvangt dan zo snel mogelijk nieuwe inloggegevens van ons.
Log in op het VvE-portaal van de betreffende VvE. Klik bovenaan op ‘mijn pagina’ en vervolgens op ‘mijn aandeel reservefonds’. Let er op dat u linksboven op de nieuwe pagina de juiste datum selecteert. Wilt u bijvoorbeeld de aangifte over 2024 opzoeken, selecteer dan 1 januari 2024.
De huidige eigenaar heeft toegang tot het VvE-portaal, waar deze gegevens beschikbaar staan. Documenten zoals de huidige en/of toekomstige begroting, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de laatste vergadernotulen zijn daar in te zien.
Op het VvE-portaal van uw VvE staan alle benodigde documenten beschikbaar. Een energielabel voor het appartement is géén onderdeel van de VvE; dat vraagt iedere eigenaar zelf aan bij een onafhankelijke partij.
Geld, begroting en sparen
De hoogte van de ledenbijdrage hangt allereerst af van het breukdeel van uw appartement: hoe groter het appartement, hoe hoger het breukdeel en hoe hoger de bijdrage. Daarnaast hangt het bedrag af van de goedgekeurde begroting die tijdens de jaarlijkse ledenvergadering wordt vastgesteld. Die begroting bestaat grofweg uit twee delen:
- de jaarlijkse exploitatie (contractuele kosten en jaarlijkse reserveringen);
- reserveringen voor de lange termijn op basis van een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
Elke VvE moet volgens de wet sparen voor groot onderhoud. Hoeveel, staat in het MJOP: welk onderhoud nodig is, op welke termijn en wat dat bij benadering kost. De bouwkosten stijgen al enige jaren; in 2023 liep de inflatie zelfs op tot 14,5%. Om onaangename verrassingen te voorkomen, adviseert Panen Vastgoed nu extra scherp te zijn op de opbouw van de VvE-spaarpot en waar nodig bij te sturen.
Ja. In artikel 5:126 BW staat dat de vereniging verplicht is een reservefonds in stand te houden. Volgens de Wet verbetering functioneren VvE’s (per 1 januari 2018) geldt een minimale jaarlijkse reservering: op basis van een MJOP, óf jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Een MJOP heeft een looptijd van minimaal 10 jaar en wordt iedere 5 jaar herzien.
Het reservefonds wordt gevormd uit de periodieke bijdrage en dient ter dekking van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. De gelden staan op een rekening op naam van de VvE. Er kan doorgaans alleen over worden beschikt door de voorzitter van de vergadering samen met een daartoe aangewezen eigenaar. Modelreglement 2017 bepaalt dat het bestuur erover kan beschikken ter uitvoering van een besluit van de vergadering.
In twee gevallen mag van het verplicht sparen worden afgeweken: (1) als de eigenaren akkoord gaan met een bankgarantie, of (2) als minimaal vier/vijfde (80%) van de eigenaren afziet van storten en het onderhoud per keer betaalt. Dit laatste komt vooral voor bij kleine VvE’s.
In het splitsingsreglement staat wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoort. Over deze delen voert de VvE het beheer, en besluiten daarover worden genomen door de vergadering. De kosten van onderhoud, herstel of vernieuwing van gemeenschappelijke zaken komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaren, naar rato van hun breukdeel — tenzij de splitsingsakte anders bepaalt.
Regels en toestemming
Welk modelreglement van toepassing is, staat beschreven in de splitsingsakte. In oudere aktes wordt meestal verwezen naar een Bijzonder Reglement of Algemeen Reglement. Er bestaat een vijftal modelreglementen: uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. Is een bepaald modelreglement in de akte van toepassing verklaard, dan blijft dit gelden — ook als er later een nieuwer modelreglement is.
Worden er wijzigingen aangebracht aan gemeenschappelijke delen en zaken, dan is toestemming van de vergadering vereist. Aan die toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Het is verstandig een gebruikersovereenkomst te laten opstellen waarin die voorwaarden worden vastgelegd.
Artikel 5:120 BW bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is zijn privégedeelte zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven/te verhuren. In de splitsingsakte kan dit recht eventueel worden beperkt, maar verhuur kan niet volledig worden verboden.
Staat in de splitsingsakte een woonbestemming omschreven, dan is commerciële exploitatie zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan. Vakantieverhuur is in principe onder voorwaarden toegestaan. De bewijslast dat er sprake is van commerciële exploitatie ligt bij de VvE. Welk modelreglement geldt, vindt u in uw splitsingsakte.
Beheer en bijzondere situaties
Panen Vastgoed verzorgt de administratie voor uw VvE tot in de puntjes. Uw VvE wordt begeleid door een van onze ervaren en betrokken beheerders. Doordat u één aanspreekpunt heeft, verloopt het contact sneller en efficiënter. Via uw eigen VvE-portaal heeft u 24/7 inzicht in de administratie en kunt u op elk moment een volledig overzicht opvragen van de inkomsten en uitgaven. Neem contact met ons op voor een vrijblijvende offerte.
Panen Vastgoed werkt nauw samen met professionele partners, zoals Rivez-Zuiderhuis en De Jongh Assurantiën. Deze bedrijven zijn gespecialiseerd in het verzekeren van VvE’s. Vanwege wet- en regelgeving mogen onze medewerkers u niet zelf adviseren, maar zij mogen u wel begeleiden en het advies van een assurantiekantoor aan u doorgeven. In vrijwel alle gevallen is het voordeliger om uw verzekering over te sluiten.
Hinder of overlast kan jegens andere eigenaren een onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) opleveren; de veroorzaker is dan verplicht de schade te vergoeden. Het splitsingsreglement verbiedt bovendien het veroorzaken van onredelijke hinder of schade. Een gebruikelijke aanpak is:
- het bestuur overtuigt zich van het bestaan van de overlast en spreekt de bewoner persoonlijk aan;
- heeft dat geen resultaat, dan volgt een aangetekende waarschuwing; bij uitblijven van gevolg kan een boete worden opgelegd;
- in het uiterste geval kan ontzegging op grond van de splitsingsakte volgen.
Allereerst kunt u de beheerder in gebreke stellen. Verder kunt u als bestuur een klacht indienen op klachtenovermijnvvebeheerder.nl. Dit kan ook door individuele eigenaren, mits zij bij meerderheid van de vergadering (minimaal 50% van de stemmen) een klacht indienen.
Ja, de zogenoemde vrijwilligersvergoeding. Voor de actuele bedragen kunt u terecht bij de Belastingdienst (belastingdienst.nl). Het bestuur is niet bevoegd zichzelf deze vergoeding toe te kennen; daarover besluit de vergadering. Een bestuurder kan wel altijd zijn onkosten (porto, telefoon en dergelijke) declareren.
7 tips om simpel en snel energie te besparen
Bij Panen Vastgoed denken we graag mee over duurzame oplossingen voor uw VvE. Omdat gemeenschappelijke besluitvorming tijd kost, geven we 7 tips waarmee u — vaak los van de VvE — snel energie bespaart in uw eigen woning.
Van de brievenbus tot het dakluik, en bij de meterkast of onder keukenkastjes: een gemiddelde woning heeft veel naden en kieren. Dicht ze af met kit of tochtstrips om de kou buiten te houden en minder te stoken. Controleer verouderde, verharde tochtstrips en vervang ze. Laat ventilatieroosters wél open — gezonde lucht binnenshuis is belangrijk.
Stook zuiniger door de aanvoertemperatuur van uw hr-ketel te verlagen naar circa 50–60 graden, afhankelijk van de isolatie. Vaak staat die standaard op 80 graden. Een lagere aanvoertemperatuur werkt prima met minder energie; met de handleiding kunt u dit vaak zelf aanpassen.
Een radiatorventilator verspreidt warmte sneller en bespaart zo’n 22% op stookkosten. Panen Vastgoed regelde 20% korting bij aanschaf via Speedcomfort: ga naar speedcomfort.nl/webwinkel en gebruik kortingscode Panen. Borrelende of niet-warme radiatoren? Dan kan waterzijdig inregelen helpen, ook bij gemeenschappelijke blokverwarming.
Heeft u een thermostatische radiatorkraan (knop met cijfers)? Die reageert op de omgevingstemperatuur en opent automatisch bij afkoeling — u hoeft niets bij te draaien. De ideale instelling per ruimte:
| Stand kraan | Temperatuur | Ideaal per ruimte |
|---|---|---|
| * | 6 °C | Vorstvrij |
| Tussen 0 en 1 | 12 °C | Bergruimte, wasruimte |
| 1 | 15 °C | Ongebruikte kamer, wasplaats |
| 2 | 17 °C | Gang, hal |
| Tussen 2 en 3 | 18 °C | Slaapkamer |
| 3 | 19–20 °C | Keuken |
| Tussen 3 en 4 | 20–21 °C | Woonkamer, kinderkamer |
| 4 | 22 °C | Badkamer |
| 5 | Maximaal | Ruimte met de kamerthermostaat |
Staan er geen cijfers op de knop, stel dan op gevoel in. Zet de kraan jaarlijks even helemaal open zodat het mechanisme niet vastzit, en ’s nachts één stand lager.
Een airconditioning koelt in de zomer, maar verwarmt in de winter juist heel efficiënt: de meeste airco’s zijn een bijzonder soort warmtepomp en blazen ook warme lucht naar binnen. Alleen bij strenge kou moet de cv-ketel bijspringen. Zo bespaart u op uw gasverbruik.
Metalen ventilatieboxen zijn vaak energieslurpers. Mechanische ventilatieboxen van vóór 2003 kunt u het beste vervangen; moderne ventilatie is zo’n 50% zuiniger. Kies bij vervanging voor een box met CO₂- en vochtsensor, zodat er op de juiste momenten geventileerd wordt en er geen warmte onnodig wordt weggeventileerd.
Een ledlamp verbruikt 85% minder stroom dan een halogeenlamp en 90% minder dan een gloeilamp. Gebruikt u thuis of in gemeenschappelijke delen nog halogeen- of gloeilampen? Vervang ze door ledlampen, ook als de oude het nog doen. Een ledlamp is iets duurder, maar verbruikt weinig energie en gaat langer mee — binnen 300 branduren is de productie-energie al terugverdiend.
Bij elke douchebeurt spoelt warm water weg. Met een warmteterugwinning (douche-WTW) wint u die warmte terug via een warmtewisselaar, waardoor u het water minder hoeft te verwarmen — een besparing van zo’n 30 tot 40% op de stookkosten per douchebeurt. Een douche-WTW hoeft niet ingebouwd te worden; onder meer Sanura biedt modellen die u zelf op de koudwaterleiding koppelt.
Staat uw vraag er niet bij?
Wij helpen u graag verder. Neem contact op of vraag vrijblijvend een offerte aan.